成华区工商联主席（总商会会长）、富森·美家居公司总经理 刘义
一、前言
众所周知，民生工程就是党和政府坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，切实保障公民基本权利，提高生活水平，重点关心弱势群体，采取的一系列积极政策举措。2012年1月,成都市正式启动“北改”工程，在2月召开的 “北改”工程工作汇报会上，进一步强调“北改”工程是成都市最大规模的民生工程，是深化旧城改造的攻坚决战，要以时不我待、只争朝夕的精神，集中智慧、集中力量，加快推进“北改”工程，争取早日把城北打造成宜业、宜商、宜居的现代化、国际化城区，还城北市民一个畅通城北、安居城北、宜人城北。
作为“北改”核心区和主战场，成华区积极抓住“北改”机遇，大力实施“北改旧城、东建新城”，全力推进成华“一升两转”（产业升级，城市转型、社会转轨），加快推进成华由“传统工业物流集散地”向“现代服务业汇集地”升级、从“生产”为主的传统老工业区向“宜居”为本的现代化城区转型。
作为成华区“北改”工程的重点区域之一的青龙街道北城片区，率先在区域内掀起“北改”热潮，富森·美家居市场提档升级项目成为第一个享受“北改”政策的项目。而富森·美家居所在区域（以下简称“新北天地”商圈，详见商圈界定）既是成都市规划的32个服务业功能区之一，更是四川省十大服务业聚集区之一，如何促进本区域功能建设和发展，实现“北改优城”、“产业立城”是每一个“北改”参与者值得思考的课题。
二、成都代表性商圈分析
（一）商圈的界定与分析
根据湖南商学院经济与贸易发展研究院院长柳思维等著的《城市商圈论》，城市商圈也称城市购买圈、商业势力圈，是指在一定经济区域内，以大型商场或中心商业区为核心，向周围扩展，具有相当认知度，形成辐射力，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。由此，商圈可以作出如下界定：
商圈划分方式
类型
特征
按顾客密度划分
主要商圈
商圈顾客占顾客总数的比率、集中度、平均购货额较高
次要商圈
商圈顾客占顾客总数的比率、集中度较少
边缘商圈
商圈顾客占顾客总数的比率相当少且非常分散
按辐射范围划分
核心商圈
2公里以内，业态丰富，商圈顾客占顾客总数55%-70%
次核心商圈
2-10公里以内，商圈顾客占顾客总数15%-25%
边际商圈
10公里以外
（二）成都代表性商圈分析——成华区建设路商圈
建设路商圈位于成渝铁路以南、双建路—新成华大道—成南高速以西、成洛路以北区域，是以建设路商业大街为核心的商业中心，向外延伸涵盖了猛追湾、府青路、双桥子等10个街道办事处部分区域，现居住人口60万以上，总面积达19平方公里。建设路商圈范围的扩大，标志着建设路商圈从地理属性的片区商业中心正式向区域性的商业、商务、文化、都市旅游中心的大商圈升级。
作为目前成华区商业发展最为成熟的区域，建设路商圈的优势突出表现在四个方面：
1、战略地位凸显。商圈拥有全区“一核三轴六区”中唯一的内环区域，是成华区在中心城区的桥头堡和开放门户；是六大功能区中唯一横跨“内环—三环”的区域，成为连接成都市核心与外环的重要空间关联区；紧邻成都市中央商务区，是主城区产业外扩和经济能量辐射的首要承接区。
2、交通便捷通达。在交通干线上，建设路商圈有“六横四纵”；在轨道交通上，将有六条地铁线路交汇穿过；在公交系统上，共有公交线路27条，公交站点60个。
3、资源禀赋优越。建设路商圈有以红楼1956为代表的工业文明遗存，有以6公里沙河生态景观带为代表的滨水休闲文化长廊，有以国家首批“211工程”成都电子科技大学和“四院三司”科研总部为代表的科教文化基地，是传统工业文明与现代都市文化交融互汇的集聚区域。特别在土地资源方面，随着区域内旧城改造的加速，商圈内规划可用于产业发展净用地达1500亩以上。
4、产业初具规模。商业氛围浓郁、商气人气贯通、发展较为成熟。域内商贸业、商务业、配套产业齐头并进，已建成商业面积180万平方米（其中集中购物中心70万平方米；商务办公楼宇70万平方米；酒店、分散卖场及中高端楼盘兼容底商40万平方米），在建商业项目面积120万平方米，拟建商业面积110万平方米。域内现有尚泰百货等5000平米以上大型卖场18家，拥有华润大厦等商务楼宇22座，入驻红杏、大蓉和等知名餐饮21家，产业初步呈现出“多元化、多样性、多层次”的聚集发展态势。
2013年，建设路被评为“省级商业示范街”荣誉称号，域内凯龙财富大厦成功打造为成都市首批移动电子商务应用示范街区，全年商圈GDP突破200亿元，实现综合销售额110亿元，成功跻身成都市新兴百亿商圈之列。
（三）成都代表性商圈分析——高新区“新南天地”商圈
“新南天地”商圈东临天府大道，西靠益洲大道，北临火车南站，南靠三环路，占地达4万平米。它被业内同行视为“成都发展得最好的一个商圈”，形成了新南天地独特的“专业+商超”的购物中心。2010年片区营业额超过31亿，2014年将超过百亿，目前聚集了欧尚、宜家、迪卡侬、富森美家居、苏宁、凯丹广场等众多商业。在成都火车南站附近，几个体量更大的综合体项目如凯德天府中心、成都火车南站枢纽城市综合体也都在紧锣密鼓的开发中，目前“新南天地”商圈已经成为影响力最大、成都最具发展潜力的商圈之一。
“新南天地”商圈具有的优势：
1、品牌效应明显。作为成都市政府规划打造的重点商圈之一，新南天地商圈集聚了较多欧美知名品牌，如宜家首次在西南开店，扩大了商圈的辐射半径，提高了商圈的品牌影响，享有“同步欧洲的时尚之都”美誉。
2、资源禀赋丰富。成都高新区作为成都市最重要的高端产业基地，近年来致力于打造“最能体现成都核心竞争力、最能代表成都国际化现代化水平、最能彰显成都时代特色的高端产业基地和现代化新城”。“新南天地”则是作为成都高新区特别是天府新区的重要配套，按照国际化、多元化、高品质、信息化、多业态标准，全新打造的一座国际一流的示范商业中心。特别是获得成都市民政局批准命名，使商圈更具有权威性。
3、交通便捷通达。商圈临近三环路、天府大道、火车南站、地铁1号线、途径商圈共有13条公交线路，公交站24个；商圈毗邻金融总部区、会展区、科技产业园和天府软件园，是外界了解和认识成都的窗口。
4、业态规划合理。“新南天地”商圈的业态构成的最大特点是专业店比例高，如电器专业店国美和苏宁，家居专业店宜家，装饰建材和家具专业店富森美家居、体育用品专业店迪卡侬、生活专业超市欧尚、百货类商业店凯丹广场等，相互之间能够形成有效互补、便于人气互动、产生集聚效益。
三、“新北天地”商圈SWOT分析
（一）商圈界定：“新北天地”商圈主要包括以北三环四段以北和熊猫大道以南为核心区域，分布于蓉都大道两侧，目前已聚集了包括富森·美家居、乐美居、宜家在内的商业项目，整个商圈占地约1100亩。
“新北天地”商圈和“新南天地”商圈高度类似，两者商业形态、商业品牌高度吻合，“专业+商超”模式完全相同，地理位置“地铁线+城市主干道”均位于城市中轴，一南一北两相呼应，“宜家+富森”商业组合将再次集结本区域，一个崭新的“新北天地”商圈已经初现轮廓。
（二）“新北天地”商圈商业发展现状
当前已初步形成以中高端家居卖场为特色的商业发展格局，大型购物中心、品牌百货、特色休闲、餐饮娱乐等商业业态相对缺乏，未来商业后发潜力巨大。目前区域大中型商业项目共8个，以生活超市、购物中心、家居卖场为主，其中已建成的商业项目主要包括美好家园，中营购物广场，圣地亚家居三大项目，在建项目共5个，主要有富森·美家居、宜家、北城广场等项目。
（三）SWOT分析
1、优势（Strengths）
与建设路商圈和“新南天地”商圈比较，“新北天地”商圈即具备共同的发展基础，如人口数量、交通条件、支持政策，但也有独特的资源禀赋，如何利用好这些资源禀赋，将是“新北天地”商圈发展的关键。
（1）土地资源优势
“新南天地”商圈周边可供开发的地块已经捉襟见肘，没有后续地块供应的“新南天地”商圈未来发展即将面临空间上的瓶颈。“新北天地”商圈则完全不同，“北改”以及城北较大规模的土地存量让“新北天地”商圈发展后劲十足。整个城北“金三角”拥有“3个1000亩”：动物园、昭觉寺已经规划将建的海滨公园绿化带整体绿地面积规模近千亩；商业商务规划用地面积也是近千亩；整个区域内的高品质住区用地规模也有千亩。在北3环以内城市核心区，距离春熙路仅仅只有6站地铁距离的区域，绿地、商务、高端住区分别拥有千亩规模，这样的黄金地块未来在成都将极为罕见。
（2）整体规划优势
近几年，成都商圈的发展也伴随着成都综合竞争力的提升而在数量、质量上不断攀升。据相关数据显示，成都跻身1.5线城市行列后，在成都的东、南、西、北不同方位的新老商圈已达到近20几个，春熙路商圈、骡马市商圈、盐市口商圈等老牌商圈，尽管占据了市中心较好的地理位置，却由于受交通布局的制约和商业结构相对落后等原因陷入困局，以致其传统商圈的优势逐渐消失。当前已有一些配套完善、交通便捷、业态丰富，能够方便城市居民就近工作、生活、购物、休闲的超大城市综合体项目的加速推进和亮相，开启了成都商圈由中心向外扩散的新版图，其中就包括“新南天地”商圈。
在整体规划方面，政府规避了老牌商圈存在的城市规划滞后等问题，对新商圈整体规划更加长远，如“新北天地”商圈在交通布局、商业结构等方面的优势明显高于老牌商圈，并且按照商业-娱乐-住宅模式进行分期开发，更有利于城市综合体项目的发展。
2、劣势（Weaknesses）
（1）总部缺失。“新北天地”商圈缺乏中高端商务办公、酒店、大型购物中心、百货、品牌超市、特色餐饮、休闲娱乐等商业总部。
（2）容积率低。如“新北天地”商圈内的富森·美家居提档升级项目，按照成都市人民政府北改工程的有关规划，有超过20%的商业用地被全部调整为市政道路、绿化、供配电等公建配套设施用地，容积率为3.0。
项目总体规划为成都北部地区极具活力的大型城市购物商业中心，计划入驻国际、国内知名家具、居家饰材、家用电器、家纺布艺、居家用品、精品百货、生活超市、休闲娱乐、影院、连锁美食、总部办公、五星级酒店、创意设计、电子商务等知名企业，无论是在商家数量、还是在营业规模、税收贡献、提供就业岗位等方面，都将在现有基础上成倍增长。现有的可计入容积率建筑面积已难以完全满足富森·美家居装饰建材市场“北改”升级建设的需要，更无法满足家居产业发展的需要。
3、机会（Opportunities）
（1）政策机遇：面临“北改”、“中调”有利契机。
（2）北改将从规划管理、土地利用、项目报建、财政税收政策等方面给予了明确的支持。
（3）绕城高速以内100余个商品市场将外迁，用于发展现代服务业。
4、威胁（Threats）
（1）区域商业的发展规划滞后影响了商圈的发展，将对交通、电力等配套设施提出更高的要求。
（2）区域商业改造也对政府的管理执行机构提出更大的挑战。
四、“新北天地”商圈未来发展规划构想
（一）发展方向：依托富森·美家居、宜家家居等项目形成的家居生活氛围，打造以家居生活主题、家庭休闲娱乐为特色的综合性家居生活广场。
（二）可行性分析：
1、项目地块位于地铁3号线地铁站点，交通便捷。
2、项目地块紧邻富森·美家居、宜家等大型品牌家居卖场，家居生活氛围浓厚，具有打造大型家居生活商业中心的基础。
（三）开发定位及招商策略
1、项目定位：形成以家庭休闲娱乐、精品生活零售、特色餐饮于一
体，辐射成都的国际家居生活广场。
2、商业业态：生活超市、百货、电影院、特色餐饮、精品零售商业。
3、档次：中高端。
五、“新北天地”商圈发展建议
“新北天地”商圈作为承载未来现代服务业发展的新引擎，引进和培育一大批龙头性企业显得刻不容缓，我们既要有服务的优化配套，更要有政策性的扶持，特别是在传统服务业的改造提升中，按照《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（成办发〔2012〕20号）第四项“土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施的，在项目所在地行政区内按照公平原则，经协商可采取等价置换其他现有建设用地的方式进行处置”、《成都市人民政府办公厅转发市商务局关于成都市中心城区商品批发市场调迁试点方案的通知》（成办函〔2013〕93号）第三项“改造提升的调迁试点项目，根据项目发展定位、功能布局、交通条件、空间形态等因素，按照‘一企一策’和‘市场运作’原则，由市规划局会商所在区政府，其用地建筑容积率可在现有规划条件基础上适度提高”的精神，为了实现集约用地，合力打造时尚、靓丽新城北，建议将政府规划调整过程中的公共用地建容积率指标让渡给“北改”项目，以体现政府对产业提升的支持和引领。
六、展望
成华区商务局、建设局公布的各项规划中多次把富森·美家居与城北发展密切联系起来，说明了富森·美家居作为现代商贸生产服务业领军企业以及成华区“北改”的重点项目，在区域发展中发挥着重要作用。而毗邻的熊猫大道已与高新区的“新南天地”共同位列成都市级服务业集聚区范围内的十九个城市片区集聚区，更为富森·美家居的发展提供了难得的历史契机。
富森·美家居将建设全国首家以“家需求”和“家消费”为主题的“超级购物综合体”和成都极具行业活力的“现代城市综合体”。因此，在商圈业态形成初期，需要有效地整合生产服务业、生活服务业的两大资源优势，打造一个具有第三产业特色的“新北天地”商圈，这对加速成华区服务产业发展有着积极的推进作用。
“新北天地”商圈将以富森·美家居片区内的中高端家居卖场为依托，做强做大家居产业容量，同时以家居主题商业为核心发展其他现代服务业，形成家居主题产业集群，打造西部最大家居产业中心。
展望未来，富森·美家居将承担起衔接“新北天地”商圈互动发展的责任，按照“提升城市形象、完善城市功能、提高现代服务业承载力”的总体目标，全力构建成都一站式“家”主题超级复合型购物休闲城市综合体，积极引导“新北天地”商圈商业商务功能的完善，努力成为辐射全域成都及周边地区家庭生活购物目的地、国内外知名家居品牌与实力厂商进军西部地区的桥头堡和新型商业模式入驻成都的新领地。
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